中问｜建设工程所涉各债权主体 优先权存亡篇 （五） 建设工程纠纷中，各类融资机构享有的抵押权的优先顺位 1. 通常，抵押权优先于一般债权，而建设工程价款优先受偿权则优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。因此，抵押权的行使也不能对抗商品房消费者的优先权。2. 故为维护自身的优先权，抵押权人应当严格甄别商品房消费者的优先权、建设工程价款优先受偿权的行使条件，最大限度压缩二者的行使空间。商品房消费者的优先权的行使应同时满足如下三个条件：1. 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2. 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3. 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，或者，支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的。出现如下情形之一